Lãi suất vay mua nhà tăng: Phép thử mới cho thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản đang đối mặt với một phép thử mới khi hàng loạt ngân hàng đồng loạt dừng các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà và điều chỉnh lãi suất khoản vay mới tăng thêm 1-2%. Sự thay đổi nhanh chóng này không chỉ khiến người dân lo lắng mà còn tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh kế hoạch an cư của nhiều khách hàng có nguy cơ bị trì hoãn và sức cầu suy giảm.

Các ngân hàng đồng loạt dừng ưu đãi - diễn biến âm thầm gây bất ngờ

Từ quý I/2025, nhiều ngân hàng thương mại nhà nước như Agribank, BIDV và VietinBank đã triển khai gói vay mua nhà lãi suất ưu đãi 5,5% trong ba năm dành cho khách hàng trẻ. Đây được xem là chương trình hấp dẫn nhất trong nhiều năm. Tuy nhiên, đến cuối năm, phần lớn các gói này đã âm thầm bị tạm dừng.

Nhiều khách hàng chỉ biết thông tin khi chủ động liên hệ. Như trường hợp anh Quân (30 tuổi, Hà Nội), người chuẩn bị vay mua căn hộ đầu tiên, đã bất ngờ khi được thông báo gói lãi suất 5,5-6% không còn áp dụng. Gói thay thế có mức lãi suất cao hơn đáng kể, từ 6-6,8% và thời gian ưu đãi ngắn.

Tại Agribank, các chương trình ưu đãi cho người dưới 35 tuổi đã tạm ngưng. Lãi suất tốt nhất hiện nay là 7,3% cố định trong 18 tháng đầu. VietinBank cũng không còn duy trì mức ưu đãi 5,6%, thay vào đó áp dụng mức 7,5% trong 18 tháng. Vietcombank vẫn duy trì gói vay cho người trẻ nhưng đã nâng lãi suất lên 7,3% trong thời gian ưu đãi.

Nhiều ngân hàng tạm dừng các gói vay mua nhà đối với các bạn trẻ. Ảnh: Sưu tầm

Diễn biến này cũng xuất hiện tại nhiều ngân hàng thương mại tư nhân như BVBank, SHB hay HDBank với mức lãi suất trung bình 7,5-8,3% tùy giai đoạn.

Nguyên nhân: Áp lực chi phí vốn và lãi suất huy động tăng

Theo nhiều chuyên gia, lý do chính khiến ngân hàng đồng loạt rút ưu đãi là áp lực chi phí đầu vào. Lãi suất huy động tăng liên tục trong suốt sáu tháng qua buộc ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất cho vay để cân đối tài chính.

ACB là ví dụ điển hình. Ngân hàng từng tiên phong triển khai gói vay “Ngôi nhà đầu tiên” với lãi suất ưu đãi 5,5% theo chỉ đạo Chính phủ. Tuy nhiên, chỉ sau ba tháng, chi phí vốn tăng mạnh khiến ngân hàng không còn khả năng duy trì chương trình. Sau khoảng năm tháng, gói vay buộc phải dừng do rơi vào tình trạng âm vốn.

Các nhà phân tích nhìn nhận, việc thu hẹp ưu đãi là xu hướng tất yếu trong bối cảnh lãi suất huy động nhích lên và thị trường bất động sản thiếu nguồn cung phù hợp. Giá nhà không giảm, thậm chí tăng cao khiến ngân hàng dè dặt với các gói ưu đãi dài hạn.

Sức ép vì vậy đổ lên nhóm người trẻ. Những người đã vay sẽ đối mặt với áp lực dòng tiền, còn người chuẩn bị mua nhà phải cân nhắc việc tạm hoãn kế hoạch an cư.

Doanh nghiệp bất động sản cũng chịu tác động mạnh

Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi mặt bằng lãi suất cho vay tăng. Khi khách hàng do dự xuống tiền, dòng vốn đổ vào các dự án bị chậm lại, đặc biệt nguy hiểm với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn cần vốn để duy trì tiến độ thi công.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tại nhiều dự án lại rơi vào nhóm đầu cơ, không tạo ra giá trị sử dụng thực.

TS Nguyễn Chí Hiếu cho rằng ngân hàng hoàn toàn có thể kiểm soát dòng vốn vào phân khúc đầu cơ. Người có nhu cầu ở thật thường có kế hoạch sử dụng rõ ràng, còn người chỉ đem sổ đỏ đi thế chấp không kèm kế hoạch thường là đầu cơ.

Chính phủ thời gian qua đã chỉ đạo nghiên cứu đồng bộ các công cụ thuế, tín dụng và quản lý để kiểm soát dòng tiền vào các phân khúc nóng và hạn chế nguy cơ bong bóng.

Tín dụng cần chảy đúng chỗ: nhà ở thật, người mua thật

TS Trần Nguyên Đán cho rằng tín dụng cần ưu tiên cho nhóm mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng để kích cầu thật. Ngân hàng không nên tiếp tục bơm vốn cho các doanh nghiệp “nhiều đất ít tiền” hoặc nhà đầu tư đang gặp áp lực tài chính.

Để làm được điều này, hệ thống ngân hàng phải phân loại rõ nhu cầu vay. Các dự án có pháp lý minh bạch, năng lực thi công tốt và phù hợp nhu cầu thực cần được ưu tiên.

Về phía thị trường nhà ở, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - chỉ ra nghịch lý lớn: nguồn cung đang tăng nhưng giá nhà không giảm. Tại Hà Nội, căn hộ bình dân chỉ chiếm 3% tổng nguồn cung, trong khi phân khúc 80-200 triệu đồng/m² chiếm đến 42%.

Ông Đính đánh giá, đà tăng nóng của giá nhà chỉ làm lợi cho nhóm nắm giữ nhiều tài sản từ trước. Để hạn chế đầu cơ, cần áp dụng thuế với người sở hữu nhiều nhà hoặc để dự án bỏ hoang.

Lãi suất chỉ là một lát cắt, không quyết định toàn bộ thị trường

TS Cấn Văn Lực nhận định gói vay ưu đãi cho người trẻ thời gian qua giải ngân chậm không phải vì ngân hàng siết tín dụng mà vì thiếu dự án phù hợp và giá nhà vẫn quá cao. Theo thống kê, một công chức Việt Nam phải làm việc gần 26 năm mới mua nổi căn hộ tiêu chuẩn.

Ông cho rằng lãi suất thời gian tới khó tăng mạnh vì Chính phủ đã yêu cầu kiểm soát mặt bằng lãi suất. Nhưng quan trọng hơn, lãi suất không phải yếu tố duy nhất quyết định sức khỏe thị trường. Bất động sản chỉ có thể ổn định khi ba chủ thể cùng vào cuộc: Nhà nước hoàn thiện chính sách, doanh nghiệp tái cấu trúc dòng vốn và người dân nâng cao hiểu biết tài chính.

Dữ liệu của VARS cho thấy trong chín tháng đầu năm, nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, sự mất cân đối giữa căn hộ cao cấp và bình dân vẫn là bài toán lớn.

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn điều chỉnh quan trọng

Việc các ngân hàng đồng loạt dừng ưu đãi và tăng lãi suất là phép thử lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là giai đoạn mang tính sàng lọc, buộc tín dụng chảy vào đúng nơi - đúng nhu cầu, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường trở về trạng thái lành mạnh hơn.

Thị trường chỉ có thể ổn định khi nguồn cung phù hợp được bổ sung, chính sách hỗ trợ người mua nhà được triển khai đồng bộ và các gói tín dụng được thiết kế hướng tới nhu cầu ở thật. Trong bối cảnh đó, cả người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều có vai trò quan trọng để đưa bất động sản trở lại quỹ đạo cân bằng và bền vững.