Thị trường địa ốc trước áp lực lãi suất 4.0: Liệu kịch bản "đóng băng" 2011-2013 có lặp lại?

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp

Trước áp lực lãi suất có xu hướng tăng, thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ suy giảm thanh khoản. Các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà cần thận trọng với bẫy lãi suất thả nổi và không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro.

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng lãi suất hiện nay đang chịu nhiều sức ép tăng trở lại. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, lĩnh vực vốn "nhạy cảm" và phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, đang đứng trước một bài kiểm tra khắc nghiệt cho tiến trình phục hồi.

Bất động sản luôn được xem là "bình thông nhau" với dòng tiền; khi dòng tiền biến động, lĩnh vực này thường chịu tác động mạnh nhất. Sau một thời gian dài neo ở mức thấp kỷ lục, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đang âm thầm nhích tăng ở các kỳ hạn ngắn. Điều này tạo ra tâm lý lo ngại về việc lãi suất cho vay sẽ sớm tăng theo. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa có động thái thắt chặt tiền tệ (chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6), nhưng không thể phủ nhận áp lực lên mặt bằng lãi suất đang ngày càng lớn.

Bóng ma thanh khoản và rủi ro "kép" cho doanh nghiệp

Thực tế thị trường chứng minh, khi lãi suất tăng, hệ quả đầu tiên và rõ rệt nhất là sự sụt giảm về thanh khoản. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm phụ thuộc vào vốn vay, buộc phải tính toán lại bài toán tài chính cá nhân. Trong khi đó, các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng trở nên thận trọng hơn với việc mở rộng danh mục, bởi bài toán lợi nhuận kỳ vọng lúc này khó có thể bù đắp được chi phí vốn đang đắt đỏ dần lên.

Ở phía các doanh nghiệp phát triển dự án, họ đang phải đối mặt với rủi ro kép. Một mặt, chi phí tài chính để duy trì và triển khai dự án tăng cao. Mặt khác, sức cầu thị trường suy yếu khiến dòng tiền quay vòng chậm lại. Hệ quả tất yếu là nguồn cung mới bị thu hẹp, giao dịch trầm lắng và đà tăng giá của thị trường khó có thể duy trì như giai đoạn trước.

Thị trường bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng

Với đặc thù thâm dụng vốn và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, bất động sản là kênh chịu tổn thương trực tiếp và sâu sắc nhất trước biến động lãi suất. Bài học quá khứ giai đoạn 2011-2013 vẫn còn nguyên giá trị. Khi đó, lãi suất cho vay vọt lên ngưỡng 18-20%/năm đã đẩy thị trường vào trạng thái "đóng băng" kéo dài. Làn sóng bán tháo cắt lỗ diễn ra ồ ạt khiến giá nhà đất sụt giảm 30-40%, ngay cả ở những khu vực trung tâm đắc địa nhất.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự đổ vỡ trong quá khứ là tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn để tài trợ cho các tài sản có chu kỳ dài hạn. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản là điều khó tránh khỏi.

Cẩn trọng bẫy lãi suất thả nổi

Áp lực hiện tại không chỉ đến từ các khoản vay mới mà còn đè nặng lên các khoản vay cũ đã hết thời gian ưu đãi. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung đi lên, áp lực trả nợ của người mua nhà sẽ gia tăng chóng mặt. Không ít trường hợp khách hàng rơi vào tình cảnh trớ trêu: "chưa trả được đồng vốn gốc nào nhưng tiền lãi phải đóng đã tăng gấp đôi". Trong bối cảnh thanh khoản thấp, việc bán lại tài sản để cắt lỗ trở nên vô cùng khó khăn, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay lại hệ thống tín dụng.

Về phía doanh nghiệp, khó khăn chồng chất khó khăn khi kênh huy động trái phiếu vẫn chưa thực sự hồi phục. Hoạt động phát hành mới còn dè dặt, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn lớn buộc nhiều chủ đầu tư phải xoay xở dòng tiền bằng mọi cách: từ bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công cho đến việc đàm phán với nhà thầu và ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán.

Mặt bằng lãi suất cao kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến các dự án hiện hữu mà còn làm suy yếu năng lực mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới của doanh nghiệp. Điều này cảnh báo nguy cơ nguồn cung nhà ở sẽ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn. Ngoài ra, chi phí vốn tăng cũng tác động gián tiếp đến đầu tư công, làm đội giá nguyên vật liệu và giải phóng mặt bằng, gây chậm tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm.

Lời khuyên cho người mua nhà

Mặc dù đối diện nhiều thách thức, giới chuyên gia nhận định triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nền tảng nhu cầu thực lớn và tốc độ đô thị hóa cao. Các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở, bất động sản công nghiệp hay văn phòng, bán lẻ vẫn sẽ giữ được sức cầu ổn định.

Trước bối cảnh này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến nghị người mua nhà có nhu cầu ở thực nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn còn đang ở vùng thấp và nguồn cung đang có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, nguyên tắc quản trị rủi ro tài chính cần được đặt lên hàng đầu.

Theo đó, tỷ lệ sử dụng vốn vay nên được kiểm soát ở mức an toàn, tuyệt đối không vượt quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất đảo chiều. Bên cạnh đó, người mua cần ưu tiên lựa chọn các dự án từ chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững mạnh, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt là đối với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.